NRW gestattet jetzt den Überbau bei Wärmedämmung

22.07.2011

Dank einer gesetzlichen Änderung (§ 23a des NRW-Nachbarrechtsgesetzes - 24.05.2011) haben Gebäudeeigentümer bei Maßnahmen zur energiesparenden Wärmedämmung jetzt grundsätzlich ein Recht zum sogenannten Überbau. Das heißt, ihr Haus darf nun über die Grenze zum Nachbargrundstück hinausragen - dies jedoch nur bei entsprechenden Vorbedingungen.

Ab sofort gilt: Für Zwecke der Wärmedämmung darf man, unter einschränkenden Voraussetzungen, das eigene Gebäude über diese Grenze hinaus auf das Nachbargrundstück „ausbauen“, wenn das Bauwerk direkt oder sehr nah an der Grenze steht. Das bedeutet umgekehrt: Der Grundstückseigentümer, in dessen Grundstück die Wärmedämmmaßnahmen des Nachbarn über die Grundstücksgrenze hinaus eingebaut werden sollen, muss dies dulden. „Es sind indes zahlreiche Dinge zu beachten, bevor man mit dem Überbau beginnt“, rät Dr. Egon Peus von Aulinger Rechtsanwälte. Beispielsweise gelte es Folgendes zu beachten:

1. Überbau nur bei Bestandsimmobilien zur Wärmedämmung

Das fragliche Gebäude muss bereits bestehen. „Man darf nicht so nah an die Grenze heranbauen, dass der Platz für eine Wärmedämmung fehlt, und dann nachträglich über die Grenze hinweg eine Wärmedämmung anbringen. Es geht also um eine Begünstigung von Altbauten zum Zwecke der Wärmedämmung“, so Rechtsanwalt Dr. Peus. Dabei dürfen nicht nur die eigentlichen Wärmedämmmaterialien angebracht, sondern auch über die Grenze hinaus Anpassungen an Bauteilen wie Dach oder Fensterbank vorgenommen werden.

2. Bauteileanforderungen beachten

Die Wärmedämmmaßnahme darf nicht über die Bauteileanforderungen in der jeweils maßgeblichen Energieeinsparverordnung vom 24.07.2007/29.04.2009 hinausgehen.

3. Innendämmung muss ausscheiden

Der Überbau ist erlaubt, wenn eine vergleichbare Wärmedämmung nicht auf andere Weise mit vertretbarem Aufwand vorgenommen werden kann. Fachleute beurteilen indes eine „Innen-Wärmedämmung“ vielfach als problematisch, da im Haus Schimmelbildung und Schäden drohen. Im Übrigen soll es als nicht vertretbarer Aufwand gelten, wenn im Gebäudeinneren merklich Wohnfläche verloren geht.

4. Überbautes Grundstück darf nicht wesentlich beeinträchtigt werden

Die Überbauung darf die Nutzung des überbauten Grundstücks nur unwesentlich beeinträchtigen. Hier ist eine Beurteilung im konkreten Fall erforderlich. Der Gesetzgeber setzt aber eine klare Grenze: Eine wesentliche Beeinträchtigung ist nach Gesetz dann anzunehmen, wenn die Überbauung die Grenze in der Tiefe um mehr als 25 Zentimeter überschreitet.

5. Eigentümer darf Ausgleich verlangen

Der Eigentümer des in Anspruch genommenen Grundstücks darf einen finanziellen Ausgleich verlangen. Wenn sich der Bauherr nicht anderweitig mit ihm einigt, geschieht dies nach den Grundsätzen einer sogenannten Überbaurente. „Mehr als den Grundstückswert der überbauten Fläche gemäß dem Bodenrichtwert kann er als Ausgleichszahlung aber auf keinen Fall verlangen“, so Rechtsanwalt Peus. DetailInfos zum Bodenrichtwert des Landes NRW findet man hier: http://www.boris.nrw.de.

6. Wärmedämmung muss unter Umständen beseitigt werden

Wenn der Nachbar des wärmegedämmten Gebäudes später seinerseits ein Gebäude bis direkt an die Grundstücksgrenze („Wand an Wand“) neu errichten will, so darf er das. In diesem Fall muss in dem Anbaubereich die vorhandene Wärmedämmung beseitigt werden.

„Neben all diesen relativ deutlichen Vorbedingungen weist das neue Gesetz allerdings auch ein paar Unklarheiten auf. So ist die Frage, ob die Anbringung der Wärmedämmung nur unwesentlich oder doch wesentlich beeinträchtigt, sehr streitanfällig“, berichtet Dr. Peus. Wird beispielsweise eine ohnehin knappe Zufahrt zum Gebäude durch Wärmedämmmaterialien noch weiter verschmälert, dürfte dies eine nicht hinzunehmende wesentliche Beeinträchtigung darstellen. Ist das überbaute Nachbargrundstück aber ungenutzt oder handelt es sich lediglich um einen Garten oder eine sonstige Freifläche, so wird wohl eine wesentliche Beeinträchtigung kaum anzunehmen sein.

Jedenfalls sind im Altbau-Bestand nunmehr Wärmedämmmaßnahmen wesentlich erleichtert an solchen Stellen, an denen dies bisher wegen unglücklichen Grundstückszuschnitts ohne freiwillige Zustimmung des Nachbarn unzulässig war. Eine gewisse weitere Belebung des Baumarktes für Unternehmen, Architekten und Altbaueigentümer.

Praxistipps:

1. Wie stets bei nachbarlichen Verhältnissen, so sollte auch beim Thema Überbau Streit tunlichst vermieden werden. Möglicherweise gibt es ja Kompromisslösungen, beispielsweise bei technischen Varianten.

2. Die Absicht, über die Grenze hinauszubauen und Wärmedämmung anzubringen, ist mit der allgemeinen Frist von einem Monat rechtzeitig vorab dem Eigentümer des Nachbargrundstücks bekannt zu geben. Dabei sind auch Art und Umfang der Baumaßnahme mitzuteilen – und zwar schriftlich!

3. Bei umfangreichen und womöglich kostspieligen Baumaßnahmen sollte der Bauherr grundsätzlich sicherstellen, dass die Grundstücksgrenze exakt ausgemessen ist. Ein Nachmessen kann hier unter Umständen vor bösen Überraschungen schützen.

Quelle: AULINGER Rechtsanwälte mit ausdrücklicher Genehmigung der Abteilung für Presse- und Öffentlichkeitsarbeit der Kanzlei AULINGER AULINGER Rechtsanwaälte

(Pressemitteilung Juli 2011)

Bauprozess: Immer größere Bedeutung von Privatgutachten!

10.03.2011

Einwände, die sich aus einem Privatgutachten gegen das Gutachten des gerichtlichen Sachverständigen ergeben, muss das Gericht ernst nehmen, ihnen nachgehen und den Sachverhalt weiter aufklären.

BGH, Beschluss vom 12.01.2011 - IV ZR 190/08 vorhergehend: OLG Koblenz, 11.07.2008 - 10 U 842/07 LG Bad Kreuznach, 31.05.2007 - 2 O 403/00

GG Art. 103 Abs. 1; ZPO § 286

Problem/Sachverhalt

Die Klägerin (K) begehrt Leistungen aus der mit der Beklagten zu Gunsten des Geschäftsführers der K geschlossenen Berufsunfähigkeitszusatzversicherung. Das Berufungsgericht weist die Klage gestützt auf ein gerichtliches Gutachten ab; dieser Sachverständige hat ausgeführt, der Gesundheitszustand habe sich gebessert, der Geschäftsführer sei bloß noch zu 35% berufsunfähig. Auf das von der K vorgelegte, während eines sozialgerichtlichen Rechtsstreits des Geschäftsführers gegen die Bundesversicherungsanstalt für Angestellte privat eingeholte Gutachten eines Facharztes für Orthopädie, in dem dargelegt wird, der Geschäftsführer könne seinen früheren Beruf nicht mehr ausüben, Änderungen seien nicht zu erwarten, geht das Berufungsgericht, das die Revision nicht zulässt, mit keinem Wort ein.

Entscheidung

Die Nichtzulassungsbeschwerde hat Erfolg. Der BGH kassiert die Berufungsentscheidung und verweist zurück. Indem das vorgelegte Privatgutachten gar nicht beachtet wurde, hat das Berufungsgericht das rechtliche Gehör der K beachtlich missachtet: Wie ein Gericht bei Vorlage eines dem Gerichtsgutachten entgegenstehenden Privatgutachtens vorgehen muss, ist in dem hier vorstehend formulierten Leitsatz dieser Entscheidungsbesprechung näher ausgeführt, der als wörtliches Zitat den Gründen dieses BGH-Beschlusses entstammt.

Praxishinweis

Dies ist nun mindestens die vierte binnen kurzer Zeit zu derselben Fragen ergangene BGH-Entscheidung: Wie hat der Tatsachenrichter mit inhaltlich dem eingeholten gerichtlichen Gutachten entgegenstehenden Privatgutachten umzugehen? Mit Hinweis auf diverse frühere Entscheidungen hat der BGH 2008 dazu ausgeführt, dass der Richter das Privatgutachten erkennbar verwerten muss (IBR 2009, 489). Noch im selben Jahr ist dann herausgestellt worden, dass der Richter darzulegen hat, warum er dem gerichtlichen Gutachten den Vorzug gibt (IBR 2009, 178). Anfang 2010 folgte der klare Hinweis aus Karlsruhe, dass das Gericht die Streitpunkte dieser Fachleute mit dem gerichtlichen Sachverständigen erörtern und diese Abwägung in den Entscheidungsgründen belegen muss, wobei "Leerformeln" - so O-Ton des BGH! - keinesfalls genügen (IBR 2010, 308). Die höchstrichterlichen "Segelanleitungen" an die Instanzgerichte werden nun noch konkreter (= drängender): Das Gericht muss von Amts wegen weitere Klärung schaffen - oder umgekehrt, sofern es dem gerichtlichen Gutachten gegen das Privatgutachten folgen will, auf den Fall bezogen konkret darlegen, warum es das Privatgutachten für nicht entscheidungsrelevant hält. In der Praxis dürfte dies dazu führen, dass immer dann, wenn sich das Privatgutachten nicht als von vorneherein klar fehlerhaft darstellt, der gerichtliche Sachverständige zu den fachlichen Einwänden gehört werden muss. So langsam mutiert der Privatgutachter in eine Art "Semi-Beweismittel". Leupertz, Richter im 7. Senat des BGH, hatte vor Jahren den Privatgutachter als "schlafenden Riesen" tituliert; der wacht nun zügig auf! Mit Privatgutachten in Rechtsstreitigkeiten kommende Anwälte sollten die Vorlage mindestens mit den Zitaten dieser jüngeren BGH-Entscheidungen flankieren. Kommt es zur Anhörung des gerichtlichen Sachverständigen, sollten sie ihren privaten mitbringen.

VRiLG Prof. Jürgen Ulrich, Dortmund

© id Verlag

Quelle: IBR Verlag mit ausdrücklicher Genehmigung des IBR Verlages IBR Online

Wer zahlt Aufwand für die Prüfung einer unberechtigten Mängelrüge?

24. November 2010

1. Rügt der Besteller zu Unrecht einen Mangel, hat der Auftragnehmer keinen vertraglichen Anspruch auf Erstattung des Aufwands für die Mängelprüfung.

2. Allerdings kommt ein Schadensersatzanspruch des Auftragnehmers in Betracht, wenn der Besteller die fehlende Berechtigung der Mängelrüge pflichtwidrig nicht festgestellt hat, obwohl ihm dies möglich war.

LG Essen, Urteil vom 27.04.2010 - 12 O 393/08

BGB § 280

Problem/Sachverhalt

105,91 Euro brutto bestimmen den rechtlich interessanten Teil der Entscheidung. Diesen Betrag macht der Kläger als Nachunternehmer neben Restwerklohn für die vergebliche Prüfung einer Mängelrüge der beklagten Hauptunternehmerin geltend. Die Hauptunternehmerin hatte ohne eigene Prüfung eine Mängelrüge der Bauherrin durchgereicht. Der Nachunternehmer wendet zwei Stunden für die Prüfung der Mängelrüge auf und befindet "alles in Ordnung". Seinen Aufwand stellt er der Hauptunternehmerin zuzüglich Umsatzsteuer in Rechnung. Die Hauptunternehmerin hält ihre Mängelrüge aufrecht und bezahlt nicht.

Entscheidung

Das Gericht kommt sachverständig beraten zu dem Ergebnis, die Leistung war mängelfrei. Der Nachunternehmer hat allerdings keinen vertraglichen Anspruch auf Zahlung der 105,91 Euro. Für die Prüfung der Mängelrüge ist kein Entgelt vereinbart worden. Die Hauptunternehmerin hat sich insoweit aber schadensersatzpflichtig gemacht. Sie hätte die Mängelrüge der Bauherrin prüfen und dabei bereits feststellen können, dass die Rüge unberechtigt gewesen ist. Die Hauptunternehmerin hat sich nicht allein auf die Mängelrüge der Bauherrin verlassen dürfen. Der Nachunternehmer kann allerdings nicht die Umsatzsteuer beaufschlagen, da Schadensersatzleistungen kein Leistungsaustausch zu Grunde liegt.

Praxishinweis

Die Entscheidung zeigt, dass Mängelrügen nicht "blindlings abgefeuert" werden dürfen, sie müssen zumindest plausibel sein (BGH, IBR 2009, 206). Andernfalls kann der Unternehmer seinen Aufwand für die Mängelprüfung als Schaden aus § 280 BGB geltend machen, weil der Besteller seine Sorgfaltspflicht, den Vertragspartner nicht mit unberechtigten Ansprüchen zu belangen, schuldhaft verletzt hat. Das Maß der Sorgfaltspflicht bestimmt sich nach den jeweiligen Erkenntnismöglichkeiten des Rügenden. Für den Unternehmer gelten strengere Anforderungen als für den privaten Bauherren. Dem Unternehmer ist zu empfehlen, den Auftraggeber darauf hinzuweisen, dass die Untersuchung unter dem Vorbehalt der Werklohnberechnung erfolgt und zu vergüten ist, wenn sich die Werkleistung als mängelfrei erweisen sollte. Stimmt der Auftraggeber diesem Vorschlag zu, besteht bei festgestellter Mängelfreiheit ein Vergütungsanspruch. Den Auftraggeber trifft allerdings keine Verpflichtung, sich zu einem solchen Vorschlag zu äußern.

RA und FA für Bau- und Architektenrecht Dr. Benjamin Berding, Köln

© id Verlag

Quelle: IBR Verlag mit ausdrücklicher Genehmigung des IBR Verlages IBR Online

(IBR-Online: Werkstatt-Beitrag vom 23.11.2010. Änderungen und Korrekturen bleiben vorbehalten. Der Beitrag ist deshalb zunächst nur eingeschränkt zitierfähig.)

BAFA Förderampel steht auf Grün!

20. November 2010

"Die Förderampel steht auf grün. Es lohnt sich, jetzt Fördermittel zu beantragen", erklärt Dr. Karin Freier, Referatsleiterin im Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz und Reaktorsicherheit Mitte November 2010. Die Fördermittel, die der Staat über das Bundesamt für Ausfuhrkontrolle (BAFA) für den Bau von Wärmepumpen, Solarwärmeanlagen und Biomasseheizungen zur Verfügung stellt, sind 2010 noch nicht ausgeschöpft. "Wenn die Innovationsförderung einmal bewilligt ist, dann ist der Förderbetrag für den Antragsteller fest reserviert. Allerdings muss die Anlage dann innerhalb der nächsten neun Monate auch gebaut werden" so Frau Dr. Freier. Andernfalls verfielen die Fördermittel und der Antrag müsse neu gestellt werden. Ein Blick auf die Förderampel zeige Solarinteressenten sofort, ob noch ausreichend Haushaltsmittel zur Förderung erneuerbarer Energien verfügbar sind.

Erkennen und Sanieren von Schimmelpilzbefall in Innenräumen

4. Januar 2010

Wenn man beim Frühjahrsputz auf feuchte Ecken hinter Schränken oder Verfärbungen an Fensterrahmen oder Tapete stößt, könnte es sich um Schimmelpilzsporen handeln, denn: „Die Lebensbedingungen für Schimmelpilze in Innenräumen waren noch nie so gut wie heute".

Eine Ursache könnte in der modernen Bauweise liegen. Um Energie zu sparen, werden Türen und Fenster luftdicht schließend hergestellt außerdem versiegeln Baumaterialien die Gebäudehülle. Zudem haben sich die Lebensgewohnheiten der Bewohner geändert. Viele Wohnungen stehen den Tag hinüber leer, weil die Bewohner aushäusig arbeiten. Morgens werden die Räume aufgeheizt, es wird geduscht, Blumen gegossen, dies führt zu Kondensationsfeuchte. Über den Tag hinweg wird dann in der Regel nicht gelüftet und dies führt zur Ansiedlung und Vermehrung von Schimmelpilzen.

Dabei ist zu berücksichtigen, dass Schimmel nicht nur hässlich aussehen und teilweise sehr unangenehm riechen kann. Er kann auch gesundheitsschädlich sein. Schimmelpilze können Infektionskrankheiten verursachen, Allergien, Reizungen der Augen und Atemwege sowie Müdigkeit und Gliederschmerzen auslösen. Deshalb ist die Beseitigung nicht nur aus optischen Gründen dringend erforderlich. Allerdings sollte die Sanierung ausschließlich von Fachleuten vorgenommen werden.

Das bloße Abwischen und desinfizieren reicht da nicht aus. Auch das Überstreichen mit Farbe ist keinesfalls eine Lösung. Denn zwingend sind die Ursachen für die Schimmelpilzansiedlung zu analysieren, denn sonst ist die Freude an der scheinbaren, optischen Schimmelbeseitigung leider kurz.

Schimmelbefall in der Wohnung Umweltbundesamt empfiehlt: fachgerecht sanieren ohne Desinfektionsmittel!

http://www.umweltbundesamt.de/uba-info-presse/2009/pdf/pd09-026_schimmelbefall_in_der_wohnung.pdf

Als TÜV-zertifizierter Sachverständiger (Akademie TÜV Rheinland Group) für die Erkennung, Bewertung und Sanierung von Schimmelpilz-belastungen stehe ich Ihnen per sofort gerne zur Verfügung:

• Schimmelpilzerkennung, -bewertung und -sanierung
• Nachweis und Analyse von Schimmelpilz und Feuchtigkeit
• Ursachenermittlung (Messung und Berechnung)
• Sanierungsberatung und -betreuung
• Erstellen von Privat- und Gerichtsgutachten

Die EnEV 2009 in der Übergangsphase - Unternehmer aufgepasst!

15. Juli 2009

Die EnEV 2009 wurde zwischenzeitlich verabschiedet und tritt mit Wirkung zum 1. Oktober 2009 in Kraft. Die Frage die sich den betroffenen Unternehmern nun stellt ist: "Wie verfahre ich mit, in der Abwicklung befindlichen Aufträgen oder in der Planung befindlichen Projekten?

Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes ist da eindeutig: Entscheidend für die Einhaltung der allgemein anerkannten Regeln der Technik - also auch der EnEV, ist der Zeitpunkt der Abnahme der Bauleistung. Kommt es also zu Änderungen in der EnEV, wie aktuell zum 1. Oktober 2009, dann ist der Tag der Abnahme entscheidend. Liegt er vor dem 01. Oktober gilt die alte EnEV, danach gilt die EnEV 2009. Ausgenommen hiervon sind Neubauten, bei ihnen ist die Fassung der EnEV entscheidend, die bei Einreichung des Bauantrages gültig war.

Inwieweit zumindest eine Hinweispflicht besteht, wäre im Einzelfall zu prüfen und ggf. wären entsprechende Bedenken schriftlich anzumelden.

Bei Projekten in der Planungsphase besteht keine Hinweispflicht, sofern das Angebotsblankett vom Bauherrn, seinem Architekten o.ä. übermittelt wurde, denn hier besteht noch kein vertragsähnliches Vertrauensverhältnis. Sofern das Leistungsverzeichnis vom Maler / Stuckateur erstellt wird, ergibt sich eine Hinweispflicht aus eben dem vorvertraglichen Vertrauensverhältnis. Der potentielle Kunde ist ggf. darauf hinzuweisen, dass die Planung auf der alten EnEV beruht, die am 01. Oktober abgelöst wird.

Extra - Tip:

U-Wert-Berechnungen stellen wir Ihnen projektbezogen als Serviceleistung zur Verfügung.